不動産鑑定士のAI活用｜鑑定評価書・調査・資料整理で使う方法と守秘義務

不動産鑑定士のAI活用とは、登記資料の読み込みや取引事例の整理、評価書の文章チェックといった下準備を生成AIに任せ、鑑定士が判断に使える時間を増やす使い方のことです。結論から言うと、AIに渡せるのは下書きと整理までで、価格の判断と鑑定評価額の決定は鑑定士の手元に残すことになります。依頼者名は「依頼者B社」のような記号に置き換え、依頼があったという事実はどの環境にも入れないでください。業務ごとの指示文と、守秘義務の条文の読み方を順に見ていきましょう。

AIは鑑定士を代替するのか：連合会が示す補完関係

AIが鑑定士の仕事を置き換えるのかという問いに対して、日本不動産鑑定士協会連合会は、不動産鑑定士はAIと「補完」関係にある職業と考えられる、という整理を公開しています。同連合会の受験者向けページ「不動産鑑定士とAI」では、AIが有効な場面としてデータ分析と価格推定、ドローンや航空写真の画像解析、資料の収集・整理やレポート作成などの定型業務の効率化が並びます。反対に有効でない場面には、複雑な地域特性の理解、依頼目的に応じた個別の対応、国家資格者としての法的責任と社会的信用の維持の3つが置かれています。鑑定の現場の感覚とも重なる整理で、事務所の中で線を引くときの出発点になります。

士業全般の守秘義務や、事務所で使う環境の選び方は士業のAI活用｜守秘義務の条文と、事務所で決める環境・ルールでまとめています。ここでは不動産鑑定士の業務に絞り、評価書の項目と日々の作業に沿って、AIに任せる範囲と任せない範囲を具体的に分けていきます。

AIに渡すのは下書きと整理までとし、価格の判断と鑑定評価額の決定は鑑定士が持ち続けます。代替されるかどうかを心配するより、どの作業を渡し、どこで鑑定士の目を通すかを決めるほうが、事務所の仕事は早く変わるでしょう。

守秘義務の条文：鑑定士個人の第6条と、事務所の第38条

鑑定士がAIを使う前に読んでおきたいのは、不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号、以下は鑑定評価法）の守秘義務の条文です。第6条は不動産鑑定士個人に対して、正当な理由がなく鑑定評価等業務に関して知り得た秘密を他に漏らしてはならない、と定めています。この義務は不動産鑑定士でなくなった後も続き、資格を離れたからといって外れることはありません。第38条は同じ趣旨の義務を不動産鑑定業者、すなわち事務所や会社の側に課していて、鑑定業を廃止した後も同様とされます。

1件の案件に、鑑定士個人の第6条と事務所の第38条という2つの義務が重なってかかる形になります。所長の立場では、職員の鑑定士が個人のAIアカウントに資料を貼る場面も、その鑑定士だけの話で終わらせず、事務所の扱い方の問題として考えておきたいところです。

秘密を漏らしたときの罰則は第56条第1号に置かれ、6月以下の拘禁刑もしくは50万円以下の罰金、またはその併科と定められています。ただし、条文はAIへの入力そのものを名指ししているわけではありません。条文が求めているのは秘密を他に漏らさないことで、AIを使う場合も、入力した内容がどこに保存されるのか、誰が閲覧できるのか、学習に使われるのかを確かめてから使う、という順番になります。

職業倫理と責任の置き場所：第3条と第36条

第3条第1項は、不動産の鑑定評価を不動産鑑定士の仕事として定めています。第36条第1項は、鑑定士でない者が鑑定業者の業務に関し鑑定評価を行ってはならないとし、第2項は鑑定業者に対して、鑑定士でない者に鑑定評価を行わせてはならないと定めます。この条文の考え方に沿うなら、AIが出した価格をそのまま鑑定評価額とする使い方は避けることになります。

連合会のページも、鑑定評価書には法的な裏付けと社会的信用が伴い、訴訟や行政手続きで説明責任や証言が必要になる場面があるとして、AIにはその責任や信用を担えないと述べています。第3条第2項にある調査・分析や相談の業務（いわゆるコンサルティング業務）でも、名前を出して答えるのは鑑定士本人でしょう。

連合会の生成AIの指針は、確認日時点で公開ページに見当たりません

連合会の公開ページ（トップページと、法令・基準・ガイドラインのページ）を確認した範囲では、2026年10月16日時点で、会員向けの生成AIの利用指針は見当たりませんでした。会員専用ページは確認できていないため、所属する協会からの通知や研修資料もあわせて確かめておいてください。事務所のルールは、指針の公表を待たなくても、条文から組み立てられる部分が多くあります。

※条文は e-Gov 法令検索「不動産の鑑定評価に関する法律」（https://laws.e-gov.go.jp/law/338AC0000000152 ）、連合会の整理は「不動産鑑定士とAI」（https://jarea.org/real_estate_appraiser/to_become/ai.html ）と法令・基準・ガイドラインのページ（https://jarea.org/public_doc/laws_guidelines.html ）で、いずれも2026年10月16日に確認した内容です。条文の「正当な理由」の範囲は、個別の案件ごとに所属団体や専門家へ確認してください。

評価書の項目ごとに見る、AIを使える場面と使えない場面

評価書の項目ごとに分けると、AIが手伝えるのは材料を読む・並べる・文にする部分で、選ぶ・決める部分は鑑定士の側に残ります。次の6項目を、事務所で線を引くときのたたき台にしてみてください。

• 対象不動産の確認は、登記事項や建物図面、賃貸借契約書から所在・面積・構造・契約条件を抜き出して一覧にする作業まで使えます。現地で見た状況との突き合わせと、どの資料を正とするかの判断は鑑定士が持ちます。
• 地域分析は、公的データや役所調査の結果を渡し、地域の概況を文章にまとめる下書きに向いています。近隣地域の範囲をどう切るか、どの要因を価格に効くものとして扱うかは、現地と地域の事情を知る鑑定士にしか決められません。
• 個別分析は、接道・形状・用途地域などの条件を表にした材料から、記載の順番をそろえた文案を作らせる使い方ができます。増価・減価の要因としてどれを採り、どの程度に見るかはAIに任せない部分です。
• 事例の選択は、集めた取引事例・賃貸事例を条件ごとに並べ替え、比較表の形に整えるところまでがAIの範囲になります。どの事例を採用し、どれを外すかは鑑定士の判断です。
• 試算価格の調整は、鑑定士が決めた方針と数字を渡して、説明の文を整える手伝いに限ります。各試算価格の再吟味と、どの試算価格により説得力があるかの判断を、AIに考えさせる使い方は避けましょう。
• 鑑定評価額の決定の理由の要旨は、鑑定士が書いた要点の箇条書きを、評価書の文体にそろえる清書に使えます。金額そのものと結論の根拠を決めるのは鑑定士です。

どの項目でも、AIに渡す材料を鑑定士がそろえ、出てきた文を鑑定士が読み直すという往復は同じになります。

AIに任せられない領域：現地調査・最終判断・説明責任

連合会のページは、ドローンや航空写真の画像解析で建物の外観や周辺の状況を把握しやすくなると触れていますが、現地に立って確かめる作業そのものを置き換える話ではありません。価格の最終判断と鑑定評価額の決定、評価書への署名、依頼者や裁判所に対する説明は、資格を持つ鑑定士が引き受ける部分になります。AIの出力について問われても、説明するのは鑑定士本人だという前提で使い方を決めておきましょう。

AIに入れてよい情報・入れない情報の線引き

守秘義務の条文を実務に落とすと、入れてよい情報の範囲は、どの環境に入れるかで変わります。学習に使われない設定で、管理者が利用記録を見られる法人向けの環境であれば、登記事項のような公開の情報は入れやすい部類になります。ただし、所在地番と案件の結び付きが分かる形では入れない、という条件付きです。反対に、依頼者名や依頼があったという事実、協会を通じて閲覧する取引事例資料は、環境を問わず入れない側に置きましょう。個人で契約したアカウントには、案件の資料をいっさい入れない形にしてください。

依頼者から預かった資料は、記号に置き換えても、珍しい用途や規模の物件だと条件の組み合わせだけで見当が付いてしまう場合があります。そうした案件は、学習に使われない設定の法人契約の中でだけ扱うと決めてから着手するのが安心です。入れてよいかどうか迷った情報は、入れない側に倒しておくほうが後で困らないでしょう。

AIが有効な業務：資料の整理・事例の集計・評価書の下書き

ここからは鑑定士の実際の作業に沿って、入れる材料、そのまま貼れる指示文、出てくる文の例、鑑定士が必ず確かめる点の順に並べます。指示文の中の記号は、前の節の置き換えに合わせてあります。【　】の部分を案件ごとに差し替えて使ってみてください。

依頼受付と業務の目的・範囲の確認

入れる材料は、依頼者からのメールや電話の聞き取りメモで、依頼者名と所在は記号に置き換えたものです。受付で聞き取る内容は、不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価として受けるのか、基準に則らない価格等調査として受けるのかを判断する材料にもなります。聞き漏らした点を洗い出す使い方は、AIの得意な作業の1つでしょう。

あなたは不動産鑑定事務所の受付の補助をする担当者です。
以下は依頼者B社からの相談メモです（固有名詞は記号に置き換えてあります）。
次の3点を整理してください。

1. 依頼の目的として読み取れるもの（売買の参考、相続、担保、訴訟、資産評価など）と、その根拠になったメモの文
2. 不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価として受けるのか、則らない価格等調査や相談の業務として受けるのかを判断するために、鑑定士が依頼者に確かめる質問（8問以内）。次の項目は必ず含める
　・価格の種類（正常価格か、それ以外か）
　・対象確定条件（土地のみか、建物及びその敷地か、など）
　・想定上の条件の有無
　・評価の結果の提出先と、開示の範囲
　・依頼者や提出先と、事務所・鑑定士との利害関係の有無
3. 対象不動産の範囲（土地のみか、建物を含むか、借地権などの権利が絡むか）について、メモから読み取れることと読み取れないこと

価格の見込みや金額の目安は書かないでください。
メモに書かれていないことは推測せず、不明と書いてください。

【相談メモ】
（ここに貼り付け）

鑑定士が確かめる点は、依頼目的、価格の種類、価格時点、対象確定条件、提出先と開示の範囲、利害関係の有無を、依頼者から直接聞いて確定させることです。AIの整理は聞き漏らしを減らす下準備にとどめ、業務の目的と範囲を決めるのは鑑定士の側になります。

対象不動産の確認と資料の読み込み（登記事項・公図・建物図面・重要事項説明書・賃貸借契約書の要約）

入れる材料は、登記事項証明書、建物図面、重要事項説明書、賃貸借契約書の文字の部分で、依頼者名と個人名を記号に置き換えたものです。公図や図面の形状は画像のままでは読み違いが起きやすく、原本で見る作業を残しておきましょう。

以下は対象地A・対象建物Aの資料の文字起こしです（依頼者名と個人名は記号に置き換え済み）。
次の形式で一覧にしてください。

・土地：地目、地積、甲区（所有権の登記名義人は記号のまま、差押え・仮登記の有無）、乙区の登記の有無と内容
・建物：種類、構造、床面積（階ごと）、新築年月、附属建物の有無、資料から読み取れる未登記建物の有無
・賃貸借契約：賃借人（記号のまま）、契約期間、賃料、共益費、敷金、更新の条件、特約
・複数のテナントがある場合は、区画ごとに賃借人（記号）・面積・賃料・共益費・契約期間を並べたレントロールの形の表
・資料どうしで食い違っている箇所（地積、床面積、契約期間など）と、それぞれの資料名

数字は資料に書かれたとおりに写し、計算や丸めはしないでください。
読み取れない箇所は「読取不可」と書き、資料名と箇所を示してください。

【資料】
（ここに貼り付け）

鑑定士が確かめる点は、一覧の数字を1つずつ原本と照らすことと、資料どうしの食い違いをどちらで採るかの判断です。賃貸借契約書の特約は、AIの要約で言い回しが丸められてしまう場合があり、評価に効く条項は原文で読み直してください。

地域分析・個別分析の下書き

入れる材料は、鑑定士が現地調査と役所調査で書いたメモで、用途地域や都市計画の情報、公的データの数字も含めてかまいません。下書きの元になるのはメモの中身だけとし、AIに地域の事情を調べさせない形で使います。

あなたは不動産鑑定評価書の下書きを手伝う補助者です。
以下は鑑定士が現地調査と役所調査で書いたメモです。
このメモだけを使って、評価書の「近隣地域の状況」と「対象不動産の個別的要因」の下書きを、である調で作ってください。

・近隣地域は、地域の範囲、地域要因（街路、交通・接近、環境、行政的条件）、標準的使用、将来の動向の順に書く
・個別的要因は、街路条件、交通・接近条件、環境条件、画地条件、行政的条件、その他の順に書く
・最有効使用の判定は書かず、【鑑定士記入】と書いて空けておく
・メモにない事実や数字を足さない。足りない項目は【要確認：項目名】と書いて空けておく
・価格への影響（増価・減価の程度）は書かない

【メモ】
（ここに貼り付け）

鑑定士が確かめる点は、メモにない事実をAIが足していないかと、近隣地域の範囲や標準的使用、要因の効き方が自分の見立てと合っているかです。用途地域の名前のような定型の言葉も、AIが言い換えて誤ることがあるため、役所調査の記録と照らしてから評価書に移すことになります。

取引事例・賃貸事例の整理と比較表

協会を通じて閲覧する取引事例資料は、その利用のルールを確認したうえで外部のAIには入れず、比較表は公開データの事例か、外部への入力に支障のない事務所で集めた事例だけで作ってください。入れる材料は、そうした事例を事例1〜5の記号に置き換えた条件と、対象地Aの条件になります。事務所の書式に合わせて並べ直す作業は、AIに向いています。

以下は取引事例5件の条件です（所在は事例1〜5の記号に置き換え済み）。
次の列で比較表を作ってください。表はExcelに貼れるようにタブ区切りで出してください。
列：事例番号、取引時点、地積、取引価格、単価（入力された値のまま）、用途地域、前面道路の幅員、最寄駅からの距離、形状、備考

表の下に、次の2点を箇条書きで添えてください。
1. 対象地Aの条件（下に記載）と比べて、条件が大きく異なる事例と、その項目
2. 入力された数字のうち、単位や桁がほかの事例とそろっていないもの

事例の採用・不採用の判断や、補正の率の提案はしないでください。

【事例】
（ここに貼り付け）
【対象地Aの条件】
（ここに貼り付け）

鑑定士が確かめる点は、表の数字が元の資料と同じかどうかと、単価を自分で計算し直して合うかどうかです。条件の違いに気付く手がかりとしては役立ちますが、事例の採否と補正の判断はAIに渡さない線を守ってください。

試算価格の調整と、鑑定評価額の決定の理由の要旨の文案

入れる材料は、鑑定士が各試算価格を再吟味し、どの試算価格に説得力があるかを判断したうえで書いた要点の箇条書きです。ここでのAIの仕事は、決まった中身を評価書の文体に整えることに限られます。

以下は、鑑定士が各試算価格を再吟味し、説得力を判断したうえで書いた要点です。
この要点だけを使い、評価書の「鑑定評価額の決定の理由の要旨」の文案を、である調・800字程度で作ってください。

・要点にない理由や評価を付け足さない
・金額は【　】のまま残し、数字を書き入れたり計算したりしない
・言い回しが断定に寄りすぎている箇所や、根拠が書かれていない箇所があれば、文案の後に【指摘】として挙げる

【要点】
・価格の種類：（鑑定士が記入）
・評価条件（対象確定条件、想定上の条件など）：（鑑定士が記入）
・比準価格：【比準価格】（再吟味の結果と説得力の判断：鑑定士が記入）
・積算価格：【積算価格】（再吟味の結果と説得力の判断：鑑定士が記入）
・収益価格：【収益価格】（再吟味の結果と説得力の判断：鑑定士が記入）
・適用しなかった手法と理由：（鑑定士が記入）
・鑑定評価額：【鑑定評価額】
・決定の理由の要点：（鑑定士が箇条書きで記入）

鑑定士が確かめる点は、要点にない理由が足されていないかと、【　】に金額を入れた後の数字が試算の結果と一致しているかです。金額を伏せたまま文案を作らせると、AIが数字を書き換える心配もなくなります。

評価書の文章チェック（表記ゆれ・数値の転記漏れ）

入れる材料は、記号に置き換えた評価書の本文です。内容の当否ではなく、表記と転記の確認だけをさせると、AIの得意な部分が生きてきます。

以下は鑑定評価書の本文です（固有名詞は記号に置き換え済み）。
内容の当否には触れず、次の点だけを確認し、見出しの位置とあわせて一覧にしてください。

1. 表記ゆれ（㎡と平方メートル、和暦と西暦の混在、送り仮名の違いなど）
2. 同じ数字が複数の箇所に出てくるとき、値が食い違っている箇所（地積、床面積、価格時点、試算価格、鑑定評価額など）
3. 本文で触れているのに、別表や添付資料の番号が示されていない箇所
4. 誤字・脱字と、主語と述語が対応していない文
5. 価格の種類・評価条件・価格時点が、表紙と本文で一致しているか

修正案は元の文と並べて示し、本文を書き換えた全文は出さないでください。

【本文】
（ここに貼り付け）

鑑定士が確かめる点は、指摘された箇所を原本と照らして直すことと、AIが見落とす前提で最後の読み合わせを残すことです。AIのチェックは読み合わせの代わりではなく、読み合わせの前に目立つ誤りを減らす道具として使うのが無理のない置き方でしょう。

依頼者への説明・報告メール

入れる材料は、評価書の送付に添える説明の要点です。宛名と金額は【　】のまま作らせ、送る前に事務所で書き入れる形にすると、依頼者の情報をAIに渡さずに済む流れが作れます。

以下の要点をもとに、依頼者B社の担当者C様宛てに、鑑定評価書の送付と内容の説明のメールを作ってください。

・丁寧語で、本文は400字以内
・鑑定評価額は、価格の種類・評価条件・価格時点と必ず一緒に示し、【鑑定評価額】【価格の種類】【評価条件】【価格時点】のまま残す
・鑑定評価書は依頼の目的の範囲で使うもので、記載の提出先以外への開示には制限がある旨を1文添える
・評価額の理由は、要点にある2点だけを短く書く
・追加のご質問は、お電話かオンラインの打ち合わせでお受けすると案内する
・送付物は、鑑定評価書のPDFと、原本の郵送

【要点】
（ここに貼り付け）

鑑定士が確かめる点は、理由の書き方が評価書の本文と食い違っていないかと、【　】に入れた金額・価格の種類・評価条件・日付が評価書と一致しているかです。依頼者が読んで評価額の意味を取り違えない書き方になっているかも、送る前に一度読んでみてください。

相続・固定資産・担保評価などの相談対応の準備

入れる材料は、相談の予約のときに聞き取った内容で、個人名と所在は記号に置き換えたものです。面談の前に質問と持参資料を整理しておくと、1回の面談で確かめられる範囲が広がります。

以下は、相続に伴う不動産の相談の予約時に聞き取った内容です（個人名と所在は記号に置き換え済み）。
面談の前に準備するものとして、次の3つを作ってください。

1. 面談で相談者に確認する質問（10問以内。評価の目的と範囲に関わるものを先に並べる）
2. 相談者に持ってきてもらう資料の一覧（固定資産税の課税明細書、登記事項証明書、賃貸借契約書など）と、それぞれ何を確かめるために使うか
3. 鑑定評価を依頼してもらう場合と、相談だけで終わる場合の違いを、相談者向けにやさしく説明する文（200字程度）

税額の計算、相続税評価額の算定、価格の見込みは書かないでください。

【聞き取った内容】
（ここに貼り付け）

固定資産税の評価の相談や、金融機関に提出する評価の相談でも、1の質問の中身を差し替えれば同じ形で使えます。国税庁の財産評価基準書で公開されている路線価図・評価倍率表は、面談の前に鑑定士が自分で周辺の水準を確かめておく材料になります。税額の計算や見込みの相談は税理士の業務に当たるため、面談で鑑定士が伝えるのは価格形成の考え方までとし、税額の質問は相談者の顧問税理士につなぎましょう。評価額の水準を示すのであれば、価格等調査として業務の目的と範囲を確定させてから、価格等調査ガイドラインに沿って進めることになります。

公的評価と賃料評価の資料づくり

地価公示・都道府県地価調査、固定資産税の標準宅地、相続税路線価のための評価のように、同じ書式の評価書を多数書く公的評価では、文章チェックの指示文と、前年の数値との突き合わせが役に立ちます。前年と今年の数値を並べた表を渡し、変動の向きと本文の記述が食い違っている地点を挙げさせる使い方ができます。ただし公的評価は発注元が守秘の取扱いを定めている場合があるため、外部のAIに入れてよいかを先に確認してください。とくに公表前の価格は、外部のAIに入れない前提で確認しておきましょう。

継続賃料の評価では、賃料改定の経緯を一覧にする作業がAIに向いています。過去の合意書や覚書から、改定の時期・改定前後の賃料・改定の理由を抜き出して時系列の表にさせ、元の書面との照合は鑑定士が受け持つ形になります。直近合意時点の候補も一覧の中で示させ、どの時点とするかの確定は鑑定士が行います。

データ分析・価格推定（AVM）は補完材料として使う

AVM（自動査定）とは、取引事例などのデータから統計や機械学習で価格を推定する仕組みのことです。連合会のページも、AIが推定した価格を鑑定評価等業務の補完材料として活用できると書いています。補完材料という言葉のとおり、推定値は鑑定士が出した試算価格と見比べ、大きくずれたときに理由を探す手がかりにする使い方が収まりのよい形になります。

推定の中身を確かめられるかどうかで選ぶ

不動産鑑定士の松田幸一氏は、noteで公開した設計ノートで、ヘドニック回帰（面積や駅からの距離などの条件ごとに、価格への効き方を推定する統計の手法）と取引事例比較を組み合わせ、計算の過程を人が確認・検証できるホワイトボックス型の査定ツールを自作したと公表しています。本人がこのツールを、鑑定評価書を自動で作るものではなく、媒介査定の一次スクリーニングを支援するものと位置づけている点も見逃せません。推定値を補完材料に使うなら、どの条件がどれだけ効いて出た数字なのかを、鑑定士が追える仕組みを選んでおきたいところです。中身を追えない推定値は、評価書の根拠として説明に使えないと考えておきましょう。

公的データと、ベンダーの製品の読み方

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、不動産取引価格、地価公示・都道府県地価調査、都市計画、防災などの情報を見ることができます。APIも用意されていて、利用申請と審査・承認の後にAPIキーが発行される仕組みです。公開資料は依頼者から預かった情報とは性質が違い、取得日と出典を表の下に残しておけば、AIに整理させた結果も評価書の資料として扱いやすくなります。

ベンダー側の動きとしては、AIデータ株式会社が2025年12月に、鑑定評価書のドラフト生成、取引・賃料・利回りのデータを参照した類似事例の比較、価格形成の根拠の文章生成などを備えたAI PropertyPro on IDXの提供開始を発表しています。人による判断をAIが支える位置づけの製品で、鑑定会社が導入したという発表ではない点は分けて読んでおきたいところです。精度や効果の数字は発表に示されていないため、使う場合は手元の案件で中身を確かめてから判断することになります。

※松田幸一氏「不動産鑑定士が教えるAI査定ツールの作り方：土地査定クン設計ノート」（note・2026年7月13日 https://note.com/matsudansyaku/n/n5d54a429d462 ）、国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/ ）、国税庁 財産評価基準書（https://www.rosenka.nta.go.jp/ ）、AIデータ株式会社の発表（https://www.aidata.co.jp/news/251205/ ）。いずれも2026年10月16日に確認した内容で、ツールや製品の説明は本人・同社の公表によるものです。

AIの出力を評価書に載せる前の検証手順

AIが出した文や表を評価書に載せる前に、毎回同じ順番で確かめる手順を事務所で決めておくと、確認の抜けが減ります。この手順は、事務所内の報告書審査の前段に置き、担当の鑑定士が自分で済ませておく確認として位置づけるのが収まりのよい形です。事務所の審査で見る項目（たとえば事例の選択、数値の整合、根拠資料、記載の表記）と次の6つを対応させておけば、審査の場でAIを使った箇所の確認も短く終わります。次の6つを、案件ファイルの確認欄にそのまま写して使ってみてください。

• 事例の実在と中身を元の資料で照合する比較表に並んだ事例が、入力した資料と同じ番号・同じ条件になっているかを1件ずつ見ます。審査では事例資料の正確性の確認に当たります。
• 単価・面積・試算価格の数字を自分で計算し直すAIが出した計算結果はそのまま使わず、電卓かExcelで同じ数字になるかを確かめます。審査の数値の整合の確認にあたる部分です。
• AIが足した事実や出典がないかを、渡した材料と見比べるメモにない施設名や距離、資料にない条項が入っていたら削ります。審査の根拠資料の確認にあたる部分です。
• 法令・条文・公的資料の記述は原文で確かめる条文はe-Gov法令検索、公的データは公表元のページで、番号と文言を照らします。
• 記号を元の名前に戻すとき、取り違えがないか読み合わせる対象地Aと対象地Bの入れ違いのような誤りは、2人で読むと見つけやすくなります。審査で記載の表記を見る前に済ませておく確認です。
• AIを使った箇所を作業記録に残すどの作業で、どの環境のAIを使い、誰が確かめたかを案件ファイルに書いておきます。

数字はとくに、元の資料にない値をAIが作ったり、桁を取り違えたりする場合があり、転記のたびに照合する手間は省けません。AIの出力は下書きとして扱い、数値・根拠・引用は鑑定士が確かめてから評価書に移しましょう。

鑑定士が公表しているAI活用の取り組み

実名で公表されている取り組みとしては、株式会社KRE Appraisal（代表取締役社長・不動産鑑定士 吉田健人氏）の例があります。同社は鑑定事務所向けAI活用支援サービスの案内ページで、鑑定業務の中核にAnthropic社のClaude Codeを据えて運用していると公表しています。用途として挙がるのは、取引事例の整形・集計、評価書ドラフトの下準備、定型文書のドラフト、資料の要約・チェックです。時間短縮の効果については、業務内容や習熟度によって異なるという注記が添えられています。

同社のサイトには、依頼者の情報を入れるときは学習に使われない設定やデータの保存先を確かめること、AIの出力は下書きとして数値・根拠・引用を鑑定士が確かめること、価格の判断と評価書への署名は鑑定士の責任であること、の3点もあわせて示されます。いずれも同社の公表内容で、効果を第三者が確かめた数字ではありません。前の節の松田氏のツールとあわせて読むと、判断は鑑定士に残し、その手前の作業をAIに渡すという線の引き方で、2つの例はそろっているように読めます。

※株式会社KRE Appraisalの記載は、同社の鑑定事務所向けAI活用支援サービスの案内ページ（https://tech.kre-appraisal.com/ ）で、2026年10月16日に確認した同社の公表内容です。

事務所で安全に使うには：学習させない設定・ログ管理・職員への配布・使い分け

事務所でAIを使う形を決めるときは、学習に使われない契約か、誰が何を入れたかを後から追えるか、職員に同じ環境を配れるか、の3点を先に確かめましょう。この3点は、AIを使い始めてからでは切り替えに手間がかかる部分になります。

学習に使われない法人契約を選ぶ

主要なAIの法人向けプランでは、入力した内容を既定で学習に使わない扱いが公表されています。Anthropic社はClaudeのTeam・Enterprise・APIについて、既定で入力と出力をモデルの学習に使わないとしていて、フィードバックを送った場合や自分でオプトインした場合は例外になります。GoogleはWorkspaceのGeminiについて、お客様の事前の許可または指示なしにトレーニングにお客様データを使用しないとしており、対象は条件を満たすWorkspaceのエディションです。OpenAIもChatGPT BusinessとEnterpriseについて、既定でワークスペースの内容を学習に使わないと公表しています。個人向けのプランは設定や既定が異なるため、職員が個人で契約したアカウントで案件の資料を扱う形は避けてください。

共有アカウントをやめ、履歴を事務所で持つ

1つのアカウントを事務所で使い回すと、誰がどの案件の資料を入れたのかが後から分からなくなってしまいます。職員ごとにアカウントを分け、会話の履歴と利用の記録を管理者が見られる形にしておけば、依頼者から扱いを尋ねられたときにも説明ができます。退職や異動のときは、その日のうちにアカウントを止める手順も決めておきましょう。

評価書ファイル・取引事例資料・依頼者情報と、職員のアカウント

鑑定事務所では、評価書のファイル、協会を通じて閲覧する取引事例資料、依頼者とのやり取りが、それぞれ別の場所と別の扱いで管理されていることが多いでしょう。職員にアカウントを配る時点で、AIに渡してよいのは、公開の資料、依頼者名と個人名を記号にした預かり資料、依頼者名・提出先を外した評価書の本文までで、取引事例資料と依頼者の連絡先は対象外だと伝えておきましょう。評価書は表紙に加え、本文の依頼者・提出先等の欄と利害関係等の欄も外した版を作ってから渡してください。補助者や事務の職員にもアカウントを配るなら、扱える作業を文章チェックや公開資料の整理に限ると決めておくのが無理のない分け方になります。

複数のAIを業務で使い分ける

長い賃貸借契約書や評価書の読み込み、比較表の整形、Webでの下調べなど、作業によって向くAIが分かれることがあります。作業ごとに使うAIを事務所で決め、どれも同じ管理の下で使える形にしておけば、職員が自分の判断で別のサービスに資料を貼る場面を減らせます。AIごとの得意な作業の考え方は4つのAIの使い分けで取り上げています。

事務所の利用ルールのひな形

ルールは長く書くより、職員が迷う場面で読み返せる短さにしておくほうが守られます。次のひな形を、事務所の規模や扱う案件に合わせて書き換えてみてください。

【事務所のAI利用ルール（ひな形）】
1. 業務でAIを使うときは、事務所が契約した法人向けの環境だけを使う。個人のアカウントには案件の資料を入れない
2. 依頼者名、依頼があったという事実、協会を通じて閲覧する取引事例資料は、どの環境でも入力しない。個人の氏名は記号に置き換えてから入れる
3. 置き換えの対応表はAIに入れず、案件フォルダで管理する
4. 価格の判断、事例の採否、鑑定評価額の決定はAIに任せない
5. AIの出力を評価書や依頼者への文書に使うときは、検証手順の6項目を確かめ、作業記録に残す
6. アカウントは1人1つとし、共有しない。退職・異動の日に停止する
7. 入力してよいか迷う情報は、入力する前に所長に相談する

社内ルールの組み立て方は生成AIの社内ガイドラインの作り方でも解説しています。

依頼者への説明文例：AIを使う範囲を先に伝える

依頼者の中には、自分の不動産の情報がAIに入るのかを気にされる方もいます。事務所としてAIを使う範囲を決めたら、受付の段階で短く伝えておくと、後からの問い合わせにも同じ説明で答えられます。

（依頼者への説明文の例）
当事務所では、鑑定評価書の作成にあたり、資料の整理や文章の確認の一部に生成AIを使用しています。
使用するのは、入力内容が学習に使われない設定の法人向けサービスに限り、ご依頼者のお名前などは記号に置き換えたうえで入力します。
価格の判断と鑑定評価額の決定にはAIを使わず、不動産鑑定士が行います。
AIを使用しない取り扱いをご希望の場合は、ご依頼の際にお申し付けください。

AIを使わない扱いを希望された案件は、案件ファイルの表紙に印を付け、職員全員が分かるようにしておきましょう。説明文は事務所の実際の運用と食い違わないことが前提で、運用より手厚く見える書き方は避けてください。

所長向けの導入手順と、今日から使うチェックリスト

導入は、依頼者の資料を入れない作業から始め、線引きと検証手順が回ることを確かめてから範囲を広げる順番が無理のない進め方になります。

1. 事務所が契約するAIの環境を1つ決め、職員ごとにアカウントを用意する
2. 利用ルールのひな形を事務所に合わせて直し、所内で読み合わせる
3. 最初は、公開資料の整理、評価書の文章チェック、説明メールの下書きなど、依頼者の秘密を含まない作業だけで試す
4. 記号への置き換えの手順を決めてから、対象不動産の資料の読み込みや事例の比較表に広げる
5. 検証手順の6項目を案件ファイルに組み込み、AIを使った箇所を記録する
6. 使った作業と困った点を定期的に職員から集め、ルールと指示文を直す

指示文は使うたびに少しずつ直し、事務所の中で使い回せる形に育てていくのが現実的です。うまくいった指示文は、案件の種類ごとにまとめて共有フォルダに置いておくと、職員が一から書く手間も減っていきます。

今日から使うチェックリスト

• 案件の資料を個人のアカウントに入れていない事務所が契約した法人向けの環境だけを使っているかを確かめます。
• 協会の取引事例資料をAIに入れていない比較表は公開データの事例か、外部への入力に支障のない事例だけで作ります。
• 依頼者名・個人名を記号に置き換えた対応表は案件フォルダにだけ置き、AIには渡しません。
• 価格の判断と事例の採否をAIに任せていないAIの出力は比較や文章の整理までにとどめています。
• AIの出力の数字を元の資料で照合した単価や面積は自分で計算し直して確かめます。
• 公的資料の出典と取得日を残した不動産情報ライブラリや路線価図など、どこからいつ取ったかを表の下に書きます。
• AIを使った箇所を作業記録に残した依頼者から尋ねられたときに、使った範囲を説明できる状態にします。
• 依頼者にAIを使う範囲を伝えた使わない扱いの希望があれば、案件ファイルの表紙に印を付けます。

よくある質問

まとめ

不動産鑑定士とAIの関係は、連合会が示すとおり補完の関係として捉えるのが実務に合っています。AIに渡すのは資料の読み込み、事例の整理、評価書の下書きや文章チェックまでで、事例の採否、価格の判断、鑑定評価額の決定は鑑定士の側に残ることになります。

守秘義務は、鑑定士個人の第6条と事務所の第38条の2つが重なってかかる形です。条文はAIへの入力を名指ししていませんが、依頼者名や依頼の事実を記号に置き換え、学習に使われない法人契約の中で使い、出力は検証手順を通してから評価書に移す、という順番を事務所で決めておきましょう。まずは依頼者の秘密を含まない作業から、指示文を1つ試してみてください。

ほかの業種のAI活用や社内ルールの記事はAI活用コラム一覧にまとめています。